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决策层也没有多问

2018-07-21 12:30

房地产单方造价听起来很简单,顾名思义是指单位面积的造价,不过这仅仅是一个很泛泛的理解,要想真正做好不同项目的成本对比、为产品定价提供有效的决策依据,仅仅理解到这个层面是远远不够的。一般情况下,我们可以从四个层面来阐明一个项目的单方造价。

第四,单项工程、单位工程、分部分项工程的单方造价,即用单项工程、单位工程、分部分项工程各自的成本比上各自所针对的施工范围的建筑面积或可售面积,这个指标在不同项目之间可以进行横向对比,从而判断整个项目中具体单项工程、单位工程、分部分项工程成本的高低。

第一,整个项目的建筑单方造价和可售单方造价,即用整个项目的总成本比上整个项目的总建筑面积或总可售面积,由于不同项目的业态比例往往是不一样的,但是这个指标却没有区分业态,因此,这个指标只能是对一个项目的单方造价进行初步的判断,不同项目之间进行对比意义就不太大了。

在工作中发现很多人对单方造价的理解比较片面,不系统,在使用中也经常会出现张冠李戴的现象,今天利用中午的时间将这两天的思考整理一下,供朋友们参考,欢迎拍砖。

第三,分摊了不可售产品成本后的各个可售产品业态的建筑单方造价和可售单方造价,即先把整个项目按照业态以及是否能够产生收入为标准分为可售(住宅、商业、车库、库房)、可租(车库、库房)、非经营性配套等三大类产品,明确各个产品业态的建筑面积(地上+地下)、可售面积及成本,然后将不可售产品(含可租和非经营性配套)的成本按照一定的分摊原则(按照建面或指定的比例)分摊到不同的可售产品中,然后用分摊后的各个可售产品的成本比上各自的建筑面积或可售面积。这个指标从经营角度更加科学的反应了每个可售产品的最终单方造价,一般情况下,给产品定价时采用的单方造价指的就是这个指标。

综上所述,不同的层次的单方造价指标的内涵以及所适用的场景的是不一样的,然而在实际工作中,不排除有很多执行人员没有真正分清楚各个指标之间的区别,或者是没有经营思维,因此在为领导决策提供依据时,提供了不恰当的指标(例如为定价提供依据时,提供的是建筑单方造价,而不是可售单方造价,或者说提供的是未分摊不可售产品前各个产品业态的单方造价,而不是分摊了不可售产品成本后的各个可售产品业态的单方造价),或者在进行项目对比的时候,用的不是用一个层面的指标,但是执行人员在提供的材料中往往没有对指标做解释,决策层也没有多问,执行人员和决策者各自按照自己的理解来看材料中的数据,这样作出的决策自然就不可能十分科学了,因此,把公司的相关部门(计划、成本、财务、投资、营销)叫到一起对单方造价进行统一解释并明确使用范围就非常有必要了。

第二,未分摊不可售产品前各个产品业态的建筑单方造价和可售单方造价,即先把整个项目按照业态以及是否能够产生收入为标准分为可售(住宅、商业、车库、库房)、可租(车库、库房)、非经营性配套等三大类产品,明确各个产品业态的建筑面积(地上+地下)、可售面积及成本,然后用各个产品业态的成本比上各个产品业态的建筑面积或可售面积,这个单方造价是真正意义上每个产业的单方成本,各个项目之间往往用这个指标来对比成本的高低。

发布时间:2015-08-22 10:06:59